De nombreux articles ont été écrits sur la façon d’évaluer un marché immobilier, et ils vous disent généralement d’examiner les mêmes paramètres, tels que la croissance démographique, la croissance des revenus des ménages et la croissance de l’emploi. Voyons plutôt quelques conseils non conventionnels qui vous encouragent à être plus prévoyant.

Quelles tendances pourraient apparaître à l’avenir ? Comment votre propriété se comportera-t-elle dans le sillage du coronavirus ? D’où vient la demande ?

Si votre objectif est de réaliser un flip en un an ou moins, vous n’aurez peut-être pas besoin de prêter autant d’attention aux études de marché. Mais pour ceux qui sont dans le jeu à long terme, cet article est parfait pour vous !

Objectif : identifier les meilleurs marchés du futur

Les conseils non conventionnels de ce guide s’appliquent aux propriétés de tout type, y compris les maisons, les appartements, les commerces, les industries et les bureaux. En les utilisant, vous serez en mesure d’identifier les villes avant-gardistes qui sont à la fois en croissance et résilientes.

Cependant, n’oubliez pas que vous devez toujours faire attention au résultat final. Investir dans une grande ville ne signifie pas que vous pouvez commencer à acheter aveuglément des biens immobiliers et à ignorer les principes fondamentaux de l’investissement.

Maintenant, c’est parti !

Conseil n° 1 : tenez compte de la diversité de l’emploi dans la région

La plupart des gens prêtent attention à la croissance de l’emploi et du revenu des ménages, mais il est également très important de connaître les principaux employeurs de la région. La diversité des emplois permet à l’économie locale de résister aux ralentissements de l’activité dans un secteur particulier.

La chute de Détroit est un exemple de manque de diversité en matière d’emploi. Las Vegas est trop dépendante de l’hôtellerie et a beaucoup souffert de la fermeture du COVID-19.

L’importance de la diversité est encore plus évidente dans cet environnement COVID. L’éducation, le tourisme/hôtellerie et la vente au détail/restauration font partie des secteurs les plus touchés par l’éloignement social et les fermetures. Vous devriez particulièrement éviter les villes qui dépendent de ces types d’emploi jusqu’à ce que la pandémie soit complètement terminée.

Qui sait combien de temps cela va durer. Y aura-t-il une résurgence, suivie de nouvelles fermetures ? Le jeu n’en vaut pas la chandelle.

Pour analyser la diversité, comparez le pourcentage de la profession locale à celui de la nation. Plus le pourcentage est élevé par rapport à la moyenne nationale, plus l’économie locale est dépendante de cette industrie particulière.

Par exemple, la moyenne nationale pour l’industrie hôtelière est d’environ 10 %. Donc, si plus de 10 % des emplois dans une ville donnée sont dans le secteur de l’accueil, vous devez être prudent.

Voici quelques ressources à utiliser dans votre analyse : Data USA, City-Data, et HUDUser.gov. Et vous pouvez trouver des moyennes nationales sur BLS.gov.

Conseil n° 2 : déterminez ce qui motive la demande de biens immobiliers.

Le premier conseil est surtout une stratégie globale pour évaluer une ville dans son ensemble ; toutefois, certains quartiers d’une ville peuvent être moins diversifiés que d’autres, et il convient donc de s’y plonger plus profondément avant d’acheter une propriété.

« Source ponctuelle » est un terme faisant référence à une région au sein d’une ville diversifiée qui dépend d’une seule institution, telle qu’une grande entreprise, une base militaire ou un logement étudiant. Tout ce qui est le principal moteur de la demande de votre propriété.

Même si cette grande entreprise est une société notable, comme Amazon ou Apple, la présence d’une source ponctuelle reste dangereuse car les grandes entreprises peuvent déplacer leurs bureaux dans une autre ville à tout moment, par exemple pour des raisons politiques ou fiscales.

Un autre exemple de source ponctuelle est le logement étudiant, qui peut être très lucratif lorsque l’économie est bonne. Lorsque j’ai étudié à UCLA en 2015, je payais 3 500 $/mois avec mes amis pour un appartement de deux chambres. (Ce loyer mensuel est probablement plus proche de 4 500 $ aujourd’hui.) Je me suis dit que si je pouvais posséder quelques immeubles comme celui-ci à l’avenir, je serais riche pour le reste de ma vie.

Cependant, à mesure que j’en apprenais davantage sur l’immobilier et l’importance de la diversité, j’ai commencé à moins croire au logement étudiant. Peut-être les étudiants commenceront-ils à remplacer l’université traditionnelle par l’enseignement en ligne pour des raisons de commodité et de coûts moindres. Nous ne savons pas exactement ce que l’avenir nous réserve, mais en matière d’investissement immobilier, il vaut mieux se préparer au pire.

L’année dernière, j’ai laissé passer l’occasion d’investir dans un projet de logements pour étudiants dans une école prestigieuse et j’ai préféré investir dans une zone d’emploi diversifiée. Je suis heureux d’avoir pris cette décision, surtout à la lumière du coronavirus. La propriété dans laquelle j’ai choisi d’investir se porte plutôt bien.

La diversité est reine !

Conseil n° 3 : pensez aux banlieues par rapport aux villes

Les Millennials, dont le nombre est estimé à 83,1 millions, et la Gen Z, dont le nombre est estimé à 90,6 millions, sont actuellement les générations les plus nombreuses aux États-Unis ; il est donc important de comprendre leur comportement et leurs préférences.

Préfèrent-ils les banlieues ou les villes ? Quel genre de bâtiments aiment-ils ? La ville vers laquelle ils se dirigent actuellement est-elle durable ?

Ce sont des questions que vous devez vous poser afin d’être prévoyant.

Une étude d’Ernst & Young montre que 41 % des 1 200 propriétaires millénaires interrogés vivent en banlieue, contre 31 % en ville. Mais est-ce vraiment ce que préfèrent les milléniaux ?

Une autre étude montre que 62 % des millennials préfèrent les communautés à usage mixte dans les centres urbains, à proximité des magasins, des restaurants et des bureaux.

Une explication possible de ces deux résultats contradictoires est que les milléniaux n’avaient tout simplement pas les moyens d’acheter une maison de taille familiale dans un centre urbain. Bien que les maisons dans les villes soient plus chères que celles des banlieues, le revenu moyen des ménages est de 10 à 15 % inférieur dans les villes que dans les banlieues.

La vie en ville n’est tout simplement plus abordable ! Pas étonnant que la population des grandes villes, comme New York, Chicago et Los Angeles, ait diminué en 2018. Les gens s’éloignent tout simplement vers des régions métropolitaines plus abordables comme Phoenix, en Arizona.

Un conseil classique consiste à examiner le rapport entre le revenu et le loyer. Il est très important d’investir dans des villes abordables.

Si le coût de la vie en ville était comparable à celui d’une banlieue, il ne fait aucun doute pour moi (étant moi-même un millénaire) que davantage de propriétaires millénaires choisiraient de rester dans un centre urbain et de vivre à proximité de communautés à usage mixte et de transports en commun.

Quelle est votre solution pour faire face à l’augmentation du coût de la vie ? Peut-être la cohabitation ? (Je suis intéressé d’entendre vos pensées, alors laissez un commentaire ci-dessous).

En outre, les milléniaux et la génération Z affichent de fortes préférences pour l’accès aux transports en commun et le respect de l’environnement. Nous savons tous que les villes sont plus polluées que les banlieues, mais saviez-vous que les villes sont nettement moins polluées par habitant ? Par conséquent, il est en fait beaucoup plus durable de vivre dans des centres urbains et de se déplacer en transport en commun que de vivre dans une communauté tentaculaire où la conduite automobile est prédominante.

Investissez dans une ville durable qui met l’accent sur les piétons, les vélos et les transports publics, et vous verrez la demande augmenter dans les prochaines décennies. Bien que la majeure partie de l’Amérique soit encore axée sur la voiture, de plus en plus de villes commencent à adopter ce concept plus progressiste. Cela prendra du temps, mais gardons espoir.

Pouvez-vous imaginer d’autres façons non conventionnelles d’évaluer un marché ?

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