Votre premier investissement sera un processus d’apprentissage. Vous ferez certainement quelques erreurs en cours de route, mais il existe quelques pièges courants qui peuvent être évités si vous vous informez au préalable.
Des erreurs de financement à la sous-estimation des coûts de réparation, les débutants risquent de perdre beaucoup d’argent s’ils ne font pas attention. Pourtant, une formation au monde réel est inestimable, et ce guide vous aidera à emprunter le meilleur chemin possible vers votre tout premier investissement immobilier.
Vous avez peut-être entendu dire que votre premier investissement immobilier est le plus difficile. C’est vrai.
Votre première affaire est difficile parce que vous n’en savez pas assez. Comment le pourrais-tu ?
Pourtant, vous devez quand même aller de l’avant et vous lancer. Si vous attendez d’être prêt à 100 %, vous ne progresserez jamais.
Mais même si votre première transaction ne sera pas parfaite, vous ne voulez pas qu’elle soit si mauvaise qu’elle vous mette hors jeu.
Cet article vous aidera donc à éviter les 10 erreurs les plus fatales lors de votre premier investissement immobilier. Utilisez-le comme une liste de contrôle pour vous assurer que vous évitez les pires scénarios.
Lorsque vous évitez le pire, vous gagnez en confiance pour pouvoir acheter votre première affaire, aller de l’avant et commencer votre formation dans le monderéel.
Voici 10 erreurs mortelles à éviter.
10 erreurs fatales à éviter lors de votre premier investissement immobilier
Erreur n° 1 : mauvais financement
Un mauvais financement peut être l’une des erreurs les plus fatales qui soient. J’ai personnellement vu plus d’investisseurs immobiliers perdre de l’argent ou faire faillite à cause d’un mauvais financement qu’à cause de toute autre erreur.
Qu’est-ce qu’un mauvais financement ? Pour moi, il s’agit d’une combinaison des éléments suivants :
- Taux d’intérêt élevé
- Taux d’intérêt ajustable
- Paiement mensuel élevé
- Paiement par ballon
- Recours personnel
La plupart des prêts hypothécaires résidentiels des banques vous épargnent au moins les quatre premières erreurs, car les taux d’intérêt sont bas, fixes pendant 30 ans, avec des paiements amortis, et il n’y a pas de ballons.
Mais ils exigent presque toujours un recours personnel, c’est-à-dire que vous garantissez personnellement le prêt avec vos autres actifs et vos revenus futurs. C’est probablement un compromis raisonnable.
Cependant, de nombreux prêteurs commerciaux, de portefeuille, d’argent dur et privés ne répondent à aucun de ces critères. Et cela peut être un problème, surtout pour votre première transaction.
Si vous empruntez à un taux d’intérêt de 12 %, avec un paiement mensuel important, un ballon dû dans un à trois ans et un recours personnel total pour le prêt, vous prenez probablement trop de risques.
Pourquoi ? Parce que le bien aura probablement un flux de trésorerie négatif avec un taux d’intérêt élevé. Un billet ballon signifie que vous devrez refinancer ou vendre dans un laps de temps très court. Comme beaucoup l’ont appris lors de la crise du crédit de 2008, il est très difficile d’essayer de refinancer lorsque le crédit se tarit, même avec un crédit parfait et de bons revenus.
Et le recours personnel signifie que si les choses tournent mal et que votre prêteur perd de l’argent, il pourrait vous poursuivre et prendre vos autres biens pour les récupérer.
J’ai toujours eu recours au financement privé et au financement par le vendeur pour mes transactions immobilières, et je garde cette liste d’erreurs de financement à l’esprit. Par exemple, je peux accepter un taux d’intérêt un peu plus élevé et un acompte plus important en échange d’une durée de prêt plus longue et d’une absence de recours personnel.
La beauté du financement privé est que tout est négociable. Mais quel que soit le type de financement que vous utilisez, assurez-vous de bien négocier et d’éviter les pires erreurs.
Erreur n° 2 : mauvais emplacement
La valeur d’un bien immobilier commence toujours par l’emplacement. Les personnes et les entreprises qui vous loueront ou vous achèteront des biens commencent par l’emplacement, puis ils évaluent d’autres critères comme le terrain et la maison.
Parce que c’est très important, vous devez étudier les meilleurs et les pires emplacements de votre région avant d’acheter. Il existe des investisseurs qui gagnent de l’argent dans les mauvais emplacements, mais c’est un jeu difficile que les débutants devraient probablement éviter.
J’ai acheté une fois une maison individuelle à un prix inférieur à celui du marché avec d’excellentes conditions de financement par le vendeur. Mais l’emplacement était horrible. Je n’arrivais pas à attirer régulièrement de bons locataires parce que les voisins n’étaient pas agréables (ou sûrs) à vivre.
D’un autre côté, j’ai acheté des propriétés bien situées sur lesquelles j’ai fait des erreurs, comme payer un prix un peu trop élevé. Le bon emplacement m’a aidé à éviter certaines de ces erreurs.
Erreur n° 3 : mal évaluer la valeur de revente ou de location
Je dirais que notre principale mission en tant qu’investisseurs est de comprendre comment nos clients finaux (locataires et acheteurs) prennent leurs décisions d’achat, puis de les traduire en valeur. Si nous ne pouvons pas déterminer la valeur potentielle totale, nous aurons du mal à faire une offre d’achat confiante qui nous permette de réaliser un bénéfice.
Ce travail est important. Mais il n’est pas facile. Il s’agit d’une compétence que vous devez vous engager à apprendre, puis continuer à affiner chaque jour pour le reste de votre carrière d’investisseur.
Lors de votre première transaction, il est probable que vous ne soyez pas encore un expert en matière de valeur, aussi pouvez-vous prendre quelques mesures pour vous aider :
- Réduisez votre marché cible à une zone relativement petite et gérable.
- Étudiez quotidiennement toutes les transactions sur votre marché à l’aide d’outils tels que le MLS, Zillow ou votre évaluateur fiscal local. Pour moi, c’est comme la musculation quotidienne de l’immobilier qui me permet de rester en forme et compétitif.
- Engagez des professionnels pour vous aider. Pour la valeur de revente, trouvez un agent immobilier et/ou un évaluateur très compétent. Pour les valeurs locatives, trouvez des gestionnaires de propriétés ayant plusieurs unités dans votre région.
- Suivez des cours sur l’évaluation auprès de votre association locale d’agents immobiliers ou d’une autre école de formation continue.
Erreur n° 4 : sous-estimer les coûts de réparation
Il est inévitable que vous sous-estimiez les coûts de réparation à un moment donné. Mais vous voulez éviter d’énormes dépassements de coûts qui pourraient vous amener à manquer d’argent ou à faire face à d’autres problèmes.
Pour éviter de grosses erreurs, apprenez un bon système d’estimation des réparations. J’utilise celui enseigné par J Scott dans le livre The Book on Estimating Rehab Costs, publié par financesarticles.
Assurez-vous également d’obtenir l’aide d’autres investisseurs ou entrepreneurs plus compétents. N’hésitez pas à payer ces personnes pour leur temps et leurs connaissances.
Vous pouvez rencontrer ces personnes en :
- Participation aux réunionslocales de financesarticles
- Assister aux réunions des clubs immobiliers locaux
- Conduire les quartiers à la recherche de projets de rénovation
- Demande sur les forums financesarticles
Erreur n° 5 : manquer de liquidités
Vos immeubles de placement sont comme votre voiture de course. L’argent liquide est comme le carburant de votre voiture. Lorsqu’elle n’a plus de carburant, même la voiture de course la plus puissante du monde s’immobilise. Si vous êtes à court de liquidités, même le meilleur immeuble de placement nuira à la constitution de votre patrimoine.
Vous voulez donc éviter d’être à court ou à court d’argent.
Cela se produit généralement pour deux raisons :
- Sous-estimation des coûts de réparation (voir l’erreur n°3 ci-dessus)
- Sous-estimation des dépenses d’investissement futures sur un bien locatif
Les dépenses en capital sont des articles coûteux, comme un toit ou le remplacement d’un système de chauffage et d’air. Si ces coûts vous frappent de manière inattendue, cela peut devenir un gros problème.
Brandon Turner a écrit un très bon article sur l’estimation des dépenses d’investissement et leur budgétisation pour vos biens locatifs.
Erreur n° 6 : laisser les émotions guider vos décisions
C’est une énorme erreur pour les débutants. Et c’est compréhensible. Je veux dire que c’est une chasse excitante de chercher votre première affaire.
Mais vous devez équilibrer votre enthousiasme avec une analyse froide, dure et objective.
J’aime l’enthousiasme. Il est essentiel en tant qu’entrepreneur, car il vous aide à aller de l’avant malgré les nombreux obstacles que vous rencontrerez.
Mais j’ai aussi appris à ne jamais prendre de grandes décisions financières sous le seul coup de l’émotion. J’utilise un processus d’analyse qui filtre chacune de mes transactions. Je soumets également chaque opération à quelqu’un d’autre, en général mon partenaire commercial, mais aussi parfois d’autres mentors et conseillers.
Mon processus commence par des critères de base, notamment l’emplacement général, le quartier, le type de logement, la qualité de la construction, etc. Cela m’aide à filtrer l’énorme quantité de propriétés disponibles.
Ensuite, j’utilise un processus d’analyse de l’affaire pour analyser les chiffres. Voici mon système debase pour savoirsi je peux ou ne peux pas conclure une affaire.
J’aime également calculer des paramètres clés tels que le taux de capitalisation (ou rendement des actifs), le rendement des liquidités, la décote par rapport à la valeur totale et le taux de rendement interne.
Mon livre préféré pour vous enseigner l’analyse froide et dure de l’immobilier est What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow de Frank Gallinelli.
Erreur n° 7 : choisir la mauvaise stratégie immobilière
Erion Shehaj, un autre investisseur et membre de financesarticles, nous a présenté le redoutable syndrome de la stratégie brillante et nous a montré pourquoi il estpréjudiciable à votre avenir financier.
L’investissement immobilier comporte de NOMBREUSES stratégies. Et aussi merveilleux que soit financesarticles, il est facile de se laisser submerger ou de perdre du temps à poursuivre la mauvaise stratégie.
Voici un conseil : vous ne trouverez pas de stratégie parfaite. Mais vous pouvez en trouver une qui correspond assez bien à vos forces uniques, à vos besoins à court terme et à vos objectifs à long terme.
Ainsi, au lieu d’emprunter la stratégie parfaite à quelqu’un d’autre, réfléchissez bien à ce que vous voulez vraiment et à la stratégie immobilière qui vous permettra d’y parvenir.
Pour commencer dans ce processus, j’ai écrit : Investisseurs : Ne commencez pas par la vente en gros. Prenez plutôt l’une de ces 7 voies.
Erreur n° 8 : choisir de mauvais entrepreneurs
Mon partenaire commercial et moi avons acheté notre toute première affaire de rénovation en décembre 2003. Nous sommes passés par trois peintres différents, deux entreprises de chauffage et de climatisation différentes et deux poseurs de moquette différents avant d’obtenir une maison décente.
Ce sont des erreurs coûteuses. Nous avons eu la chance de faire un petit bénéfice sur cette première affaire !
Trouver des entrepreneurs qui feront du bon travail, finiront à temps, nettoieront après leur passage et factureront des prix raisonnables est plus difficile que de trouver un trésor enfoui sur une plage. Pourtant, les personnes qui travaillent sur votre projet de rénovation ou de location feront le succès ou l’échec de celui-ci.
J. Scott aborde très bien cette question dans The Book on Flipping Houses. Il aborde les différents types d’entrepreneurs, le moment où il faut faire appel à chacun d’eux et la manière de bien gérer la relation.
Erreur n° 9 : ne pas utiliser votre période de diligence raisonnable
Certains investisseurs expérimentés font des offres avec des clôtures rapides, dans l’état où elles se trouvent et sans période de diligence raisonnable. Cela peut les aider à obtenir un prix plus bas, mais pour votre première transaction, ce n’est probablement pas la meilleure solution.
Prévoyez plutôt une période de contrôle préalable courte mais raisonnable qui vous permettra de vous retirer du contrat d’achat si vous trouvez un problème.
Voici quelques-unes des choses importantes que je fais habituellement au cours d’un contrôle préalable :
- Obtenir une très bonne inspection professionnelle de la propriété par un tiers
- Estimation des réparations (voir erreur n°3 ci-dessus)
- Évaluer le zonage et les ordonnances locales (par exemple, la ville universitaire où j’investis a une loi qui interdit de louer à plus de deux étudiants dans un quartier résidentiel).
- Obtenez l’avis d’un tiers professionnel sur la valeur et les comparaisons de loyers.
En fait, vous voulez vérifier toutes les hypothèses clés que vous avez utilisées pour faire votre offre. Si vous découvrez que vous avez fait une mauvaise hypothèse, vous devrez peut-être renégocier ou vous retirer de l’affaire.
Certaines de vos meilleures affaires peuvent être celles que vous ne faites pas.
Erreur n° 10 : ne pas apprendre de ses erreurs
Vous venez de lire neuf erreurs à éviter, et je pourrais probablement vous en citer vingt autres. Mais peu importe ce que vous apprenez, vous ferez toujours des erreurs. Je vous le garantis.
Cela s’appelle « L’école des coups durs ». Allez-y, écoutez Annie chanter « It’s a Hard Knock Life » et rejoignez le club.
Mais la plus grosse erreur que vous pouvez faire est de ne pas apprendre de cette école des coups durs.
Au cours de notre première année d’activité, mon partenaire et moi avons convenu que nous ne savions pas tout. Nous savions que nous allions nous planter de nombreuses fois. Mais nous avons décidé d’appeler chaque erreur un séminaire, puis d’en écrire la leçon.
Depuis lors, nous avons assisté à des milliers de ces séminaires en situation réelle, et notre formation se poursuit aujourd’hui.
Allez-y et décidez de créer votre propre école des coups durs. C’est une éducation inestimable.
Conclusion
L’immobilier est une aventure entrepreneuriale. Nous, les entrepreneurs, visons les étoiles, mais nous prenons aussi des risques qui pourraient mal tourner.
Cela peut être une pilule difficile à avaler lors de votre première transaction.
Mais le risque n’est pas forcément un gros mot. Je le vois comme une barrière à l’entrée. Cela signifie que les investisseurs les moins engagés, les prétendants, ne se donnent pas la peine. Ils abandonnent quand ça devient trop dur.
Les entrepreneurs immobiliers qui réussissent ne sont pas parfaits. Ils ont des cicatrices pour prouver toutes leurs erreurs passées. Mais ils apprennent à éviter les erreurs fatales qui les mettraient hors jeu. Et ils apprennent à toujours aller de l’avant.
Aller de l’avant. C’est ça, l’esprit d’entreprise.
J’espère que les leçons tirées de ces 10 erreurs fatales vous aideront à continuer d’avancer, quelle que soit l’étape du parcours entrepreneurial où vous vous trouvez.
Que pensez-vous de ces 10 erreurs fatales à éviter ? Y en a-t-il d’autres que j’ai manquées ? Quels défis rencontrez-vous en tant que nouvel investisseur ?
J’aimerais entendre vos réflexions et commentaires ci-dessous.
Les bases de l'investissement immobilier
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